物业空调维修服务方案,房子中央空调根本不起作用。物业维修之前之后一个样。刚交中央空调费用的第一天中央空调电机就坏了

维修要闻     2020-12-24    浏览:23

房子中央空调根本不起作用。物业维修之前之后一个样。刚交中央空调费用的第一天中央空调电机就坏了
这个真不好说哦,国务院只有一项关于节能的法规,是关于空调温度控制的,但前提只有对 公共建筑的 例如:国家机关、楼宇写字楼以及一些营业场所购物中心等 夏季调控温度在不低于26℃
冬天的温度规定的比较详细,不低于16°不高于20°
看您房屋的性质了,如果是写字楼的话,和物业签订物业服务合同中应该明确的表明中央空调的控制温度,如达不到需要对物业有惩罚性条款
如果不是写字楼,当然也可以在物业服务合同中表明,但是住宅肯定没有写字楼规定的那么细了
解决方法:根据您的描述,业态类型不太详细,但是可以猜测可能是租赁的楼宇之类,多次报修以及投诉,如果物业比较正规会相当重视的,当然从物业中退费是有些困难也不容易取证,取证可以采用屋内测温的形式。退费不行的话可以采用减免物业费的形式,这个是物业公司常用的处理投诉退费的方法。
如不清楚,请补充问题。。。例如空调的类型,叙述详细可以帮忙解除设备故障,退了钱您还不舒服不是?修好了凉快了才是王道啊
我想和物业公司合作空调怎么谈
在物业管理前期介入这个过程中,应该从以下三个方面提问:

(一)参与物业规划设计

从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。

规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、方便、安全的先天制约条件。一般情况,规划设计时已考虑了房屋及配套设施两个重要组成部分,但因种种原因,设计往往落后于科学技术的发展和人们生活水平提高而产生的要求。同时设计人员往往从设计角度考虑多,对物业管理方面考虑少。例如,每幢楼宇应预留空调、脱排油烟机等的位置。一般家庭拥有自行车或助动车、摩托车、小轿车等,则应考虑泊车位、车棚、车库等。目前金华出现楼宇无车辆停放点或泊车位不够等情况,给接管的物业管理公司带来许多棘手问题。因此,在规划设计阶段,设计人员要充分听取物业管理人员的意见,以提供良好的规划设计方案。

物业管理公司从后期管理的角度,就物业的规划设计以及建设中的工程选料和安装方法等提出合理化意见,通过事前参与可避免一些后期工作中难以解决的问题,确保物业交付时没有遗漏工程。

(1)从业主的角度:参与审查建筑物设计图纸,提出工程项目的改善及改良的建议。例如是否考虑了足够的停车棚、车库、泊位、是否考虑了商业配套用房和管理用房等。

(2)从管理的角度:分析物业建造的选料及安装方法等,避免遗漏工程,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力。

(3)审查有关工程及设备的优劣,提供改良意见

例如维修检查通道的位置及供电量的设计,避免日后维修工作中的麻烦,或因增加设备而影响其他设施的运作,以至于损害整个物业的外观和形象。

(4)分析设计图纸,提出有关楼宇结构布局和功能方面的改善建议

为了取得良好的规划效果,物业管理人员应从以下几方面着手提出合理化建议,以避免后期工作中难以解决的问题,确保物业交付时顺利通过。

(5)优选方案。在规划设计时应提出几个可行性方案,从中挑选出一个最优方案。

(6)听取意见。最优方案确定后,应听取经验丰富的物业管理人员的意见,对方案的不足部分修改、补充、完善。

参考物业管理网

(二)施工中的质量监理

在工程施工这个关键时期,开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建物业达到优良乃至优质工程目标,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。往往造成物业质量不如人意,今天厕浴间漏,明天屋面漏,后天屋里长磨菇,严重影响了业主的生活质量,造成大量投诉,业主在找开发商解决不了问题的时候,往往迁怒于物业管理企业,拒绝缴纳物业管理费,使物业管理公司成了“替罪羊”。基于长期性考虑的物业管理企业提前介入后,却在一定程度上很好地解决了这个问题。避免了物业建成后给使用和管理维护服务带来的缺憾。在前期介入之时,物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质量管理,对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚,提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量,为以后的物业管理带来极大的方便,也为降低后期管理的操作成本,增加经济效益,收到业主满意,物业管理顺利双赢效果打下了基础。

积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现问题,及早解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。为开发商大大节省了时间,提高了工质、工期及售后服务诸方面的信誉。以下是具体需要重视的方面:

(1)提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;

(2)分析物业建造选料及安装,要从降低隐患,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;

(3)审查有关工程及设备的优劣,提供改善意见。对维修检查通道的位置及供电量的设计要仔细审核,以避免日后维修工程开展不便;

(4)提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。比如,某些设备在安装时就要考虑到将来检查、维修时的方便,避免遗留隐患;

(5)提供功能布局或用料更改的有关专业管理意见。施工期内对楼宇布局或用料,从物业管理的角度提供有关意见,会令有关修改更能达到理想效果,最终可使日后管理期间的操作成本减少及物业经济效益增长。比如,平顶房子的屋顶漏水问题、山墙的渗水问题和阳台的倒翻水问题,这些问题的彻底解决,就必须有赖于建筑材料的过关和施工质量的过硬;

(6)帮助施工人员做好对楼宇材质方面的保护,不留下因施工对材质造成的损伤,比如,许多楼字的大堂、走道都是由大理石和花岗岩等高档材料铺就,而许多施工人员对它们的爱护很不到位,很多的油漆、胶水滴在上面也不及时清除,对以后的清洁、保养工作带来了许多麻烦,甚至还会对材质带来损伤;

(7)提前熟悉楼宇中的各种设备和线路。包括物业的内部结构、管线布置,甚至所用建材的性能等。物业管理公司选派相应专业的管理人员参与施工质量监理,提前熟悉该物业的各个部分,就能了如指掌,这样以后的物业管理工作就有了扎实的基础;

(8)检查工程施工进度等。

①参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会。讨论工程进度及基本设计的改动和改善方法,以配合将来的管理;"提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。物业的价值及管理成效是与物业的机电设计、通讯设施及能源分配密切相关。当有关设备有更改时,物业管理人员应及时提供有关意见,这对物业设备的整体运作有很大的帮助;

②提供功能布局或用料更改的有关专业管理意见。物业管理人员从管理的角度对施工期内楼宇用料及布局,提出有关修改意见,以便日后管理期间的操作成本低。

(三)设备安装及内装修阶段

(1)检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;

(2)配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;

(3)提出遗漏工程项目的建议。

(四)物业验收、接管阶段

(1)进行机电设备的测试检验,准备交接和验收;

(2)指出前期工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。

此外,早期介入有利于安全防范和人才培训。安全工作在物业管理中占有重要地位,也是业主购房意向的重要因素,关系到物业管理公司的声誉。物业管理人员的早期介入,使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞,安全系统设施完好无损,需要时及时投入使用,把小区安全纳入城市这个大系统中去。人才是各行各业管理水平,技术水平和企业生存发展的重要保证。物业管理也是一样,那些物业投入时才进入的物业管理队伍,往往仓促上阵,难免在初期的管理中导致很多不应有的失误,也给业主留下了不好的印象,而物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才,在物业交付使用时及时提供于相适应的优质服务。

物业服务企业项目工程部应收集的重点设备资料包括:
电梯,压力容器,锅炉,卫星机房设备,冷水机组
求文档:?物业公司有偿服务项目及收费标准2011版
  有偿服务收费标准
  序号 服务项目 收费价格 备注
  1 新居开荒清洁 6元/㎡
  2 家居全套保洁 4元/㎡
  3 上门消杀服务 0.5/㎡
  4 木地板打蜡 30元/㎡
  5 大理石晶面处理 45元/㎡
  6 木门打蜡 30元/扇
  7 木扶手打蜡 5元/米
  8 木地脚线打蜡 3元/米
  9 真皮沙发打蜡 45元/套
  10 木质双柜门打蜡 30元/套
  11 木质三柜门打蜡 40元/套
  12 纯羊毛地毯 45元/㎡
  13 纤维地毯 10元/㎡
  14 5楼以下窗户清洁 6元/㎡
  15 5楼以上窗户清洁 8元/㎡
  16 皮鞋护理 6元/双
  17 油烟机清洁 30元/台
  18 1—2匹分体室内挂机 20元/台
  19 3匹分体挂机、柜机 40元/台
  20 中央空调风口清洁 8元/个
  21 花园养护 15元/㎡
  22 益力矿泉水 18元/桶
  23 乐百氏矿泉水 18元/桶
  24 乐百氏纯净水 16元/桶
  25 钟点工 15元/小时


  室内安装维修价目表
  项目 序号 维修内容 人工费 备注 项目 序号 维修内容 人工费 备注

  排 水 类 1 维修洗菜盆排水软管 15元/个 卫 浴 类 1 拆装马桶圈、盖 20元/个

  2 维修洗手盆排水软管 10元/个 2 拆装座便器 100元/个

  3 疏通地漏 20元/个 皮吸疏通 3 拆装水箱 50元/个

  4 疏通马桶 50元/个 小型疏通器 4 维修水箱配件 10元/个

  5 拆装地漏盖 10元/个 5 拆装洗手台盆 50元/个

  6 维修PVR管接口漏水 15元/个 6 拆装淋浴房 100元/个

  7 调节洗手盆、浴缸
  、马桶 去水塞 10元/个 7 拆装浴缸 200元/个 明线

  门 窗 五 金 类 8 维修把手门锁 10元/个 8 安装毛巾架 20元/个

  9 维修球型锁 10元/个 9 安装肥皂、卷纸架 10元/个

  10 拆装大门锁 30元/个 10 安装杯架(钩) 10元/个

  11 安装门吸 10元/个 给 水 类 1 维修水龙头漏水 10元/个

  12 拆换入户门锁芯 110元/个 包括材料 2 拆换给水软管 10元/个

  13 拆装抽屉锁 10元/个 3 拆装角阀 10元/个

  14 安装门铃 80元/个 包括材料 4 拆装普通水龙头 10元/个

  15 安装保险扣 10元/个 5 拆装浴缸龙头 20元/个

  16 安装猫眼 40元/个 包括材料 6 拆装台盆龙头 20元/个

  17 安装窗帘 10元/米 复式客厅安装20元/米 7 拆装洗菜盆水龙头 20元/个
  塑钢门窗 1 维修塑钢扶手 10元/个
  8 拆装给水闸门 20元/个
  2 换塑钢窗支撑 10元/个 时价
  9 安装PPR给水管 10元/米 明装
  室内安装维修价目表
  项目 序号 维修内容 人工费 备注 项目 序号 维修内容 人工费 备注

  安 装 项 目 1 安装吊灯 30元/盏 直径 1米内 给 水 类 1 维修水龙头漏水 10元/个

  2 安装复式吊灯 120元/盏 直径1米内 2 拆换给水软管 10元/个

  3 安装吸顶灯 20元/盏 卫生间及厨房 3 拆装角阀 10元/个

  4 安装射灯 20元/盏 4 拆装普通水龙头 10元/个

  5 安装普通日光灯 20元/盏 5 拆装浴缸龙头 20元/个

  6 拆装单相空气开关 10元/个 6 拆装台盆龙头 20元/个

  7 安装漏电开关 20元/个 7 拆装洗菜盆水龙头 20元/个

  8 增加开关或插座(暗装) 30元/个 8 拆装给水闸门 20元/个

  9 增加开关或插座(明装) 10元/个 9 安装PPR给水管 10元/米 明装

  10 安装线、管(暗装) 80元/米 包开槽及修补 其 它 类 1 维修墙面 10元/平方

  11 安装线、管(明装) 15元/米 2 维修天花 13元/平方

  12 拆装排风扇 30元/台 30厘米内 3 打玻璃胶 10元/米

  13 修理排风扇 15元/台 4 空调及煤气灶开孔 50元/个

  14 安装抽油烟机 40元/台 不含开孔 5 地砖更换 拆清15元/平方米 铺贴24元/平方米

  15 安装壁扇 30元/台 6 墙面瓷片更换 拆清15元/平方米 铺贴24元/平方米

  16 安装吊扇 40元/台 7 铝扣板拆装 20元/米


  1 做一端电话插头 10元/部 8 更换灯泡 10元/只

  2 做一端电视插座 10元/部 9 安装晾衣架 110元/个

  3 拆换电话插座 10元/个 10 安装蚊帐 20元/付

  4 拆换电视插座 10元/个 11 挂画 5元/副 30厘米内

  5 电视、电话插座移位(明线) 10元/个 12 挂画 15元/副
谁有全套的物业公司用的?设备维护保养计划?包括中控室,空调机房,消防设施,配电室,公共区域等等
  我有“设施设备检验维修手册”你要不?WD电子档,但内容太多了!不好筛选!列举(这里不能显示表格,所以表格就略了),希望对你有所帮助:

  中央空调及冷气系统的检查、测试和保养服务

  一、中央空调及冷冻压缩机组
  1.月度检修内容
  以下服务为每月进行一次:
  (1)检查现有空调设备运行状况,包括机件震动及噪音水平。
  (2)检查运行机组运作压力,包括进水、出水及润滑油压力。
  (3)检查冷冻转化剂系统是否破损及渗漏情况,检查润滑油运行存量情况。
  (4)检查设备运行温度,控制仪表及配电磁力开关情况。
  (5)检查冷冻系统是否有渗漏情况。
  (6)检查循环水管系统的畅通性。
  (7)清理所有电路控制板。
  (8)测试现有水管接口、闸阀、外壳及防漏接口,并对开关阀门轴心进行加油。
  (9)检查现有系统生锈情况。如有需要,进行除锈及油漆工作。
  (10)检查及维修所有空调控制设备及信号指示灯。
  (11)检查所有配电线管导电水平及独立接地。
  (12)检查空调压缩机马达运行电流。
  (13)检查中央空调进出水温度及散热器运行温度。
  (14)向管理公司提交月度维修报告。
  2.季度检修内容
  以下服务为每季进行一次:
  (1)测试空调控制设备的运行及配电保护系统。
  (2)检查及清洁所有配电接点、起动器、断电器及配线。
  (3)检查系统闸阀、伸缩接口及水流控制阀运行情况。
  (4)检查及补充空调冷冻剂运行存量。
  (5)检查补充空调运行润滑油存量。
  (6)提供每半年检修报告。
  3.年度检修内容
  以下服务为每年进行一次:
  (1)检查现有配电开关功能。
  (2)于每次更换润滑油或检查时,清理空调机组润滑油进口滤网。
  (3)于马达及供电电缆进行电力绝缘测试。
  (4)提供年度报告。

  二、空调气冷或水冷凝固器
  1.每月基本检修工作内容
  (1)检查冷却水或冷却风的现有运行情况。
  (2)检查水管现有运行情况。
  (3)检查水管或风管是否出现阻塞情况。
  (4)检查系统风扇、马达及调校风扇的运行带,并补充润滑油。
  (5)检查马达的运行电流。
  (6)检查所有电路接驳及量度接地。
  (7)检查现有生锈部件、管道支架,如有需要,进行除锈及油漆工作。
  (8)检查凝结器的进出水温度。
  (9)以毛刷清理凝结器的热交换器片及风扇。
  (10)提供每月基本检修报告。
  2.每半年基本检修工作内容
  (1)检查冷结器的安全阀压力,包括进水超压及过低自动停机控制。
  (2)检查及清理所有电力接口、起动器、断路器及其它配线等。
  (3)检查所有水管有否出现渗漏,测试所有闸阀,并于轴心上润滑油。
  (4)提交半年基本检修报告。

  三、凝固水泵、中央冷冻水泵、冷冻上水泵
  1.每月基本检修工作内容
  (1)检查水泵轴承的润滑油是否足够。
  (2)检查和调较水泵与马达的轴心位置。
  (3)检查水泵运行用电电流、进水及出水压力。
  (4)检查水泵防漏接口及迫件。
  (5)检查水泵的排水管是否阻塞。
  (6)检查水泵的震频及噪音是否正常。
  (7)将水泵的空气排走。
  (8)清理水泵外壳。
  (9)转换运行后备水泵。
  (10)检查所有电路线管接驳及量度接地。
  (11)检查及紧固所有螺丝。
  (12)检查现有生锈部件。如有需要,进行除锈及油漆工作。
  (13)提供每月工作报告。
  2.每半年基本检修工作内容
  (1)检查现有运行水泵及马达轴承。
  (2)开启进水管的过滤网进行清理。
  (3)检查中央空调水的补充水系统。
  (4)检查运行水流控制阀。
  (5)检查所有运行闸阀、单向阀、自动排气阀。
  (6)检查及清洁所有配电接点、起动器、断电器及配线。
  (7)提交半年度检修报告。
  3.每年基本检修工作内容
  (1)马达及电路绝缘测试。
  (2)在每年基本检修期完成前,全面检查所有水泵内部运行配件,包括水泵轴心、泵叶等。
  (3)检查水泵或马达间的轴心位置。
  (4)清除泵壳内的污物及氧化物,并进行油漆修补。
  (5)如有需要,更换轴承及防漏迫件。
  (6)检查马达与水泵带动接口螺丝情况。
  (7)提交年度检修报告。

  四、空调风柜、风机盘管(室内)
  1.每年基本检修工作内容
  (1)检查热交换片运行情况。
  (2)检查噪音及震动水平。
  (3)记录运行电流。
  (4)清理空气隔层网。
  (5)清理进口新鲜空气隔层网。
  (6)检查进出空调冷冻水温及风机的回风温度。
  (7)检查风扇的动力带及马达转轮与风扇转轮平面位置;如有需要,调校设定平面位置。
  (8)补充风扇及马达轴承的润滑油。
  (9)测试及调校冷冻水控制阀与门阀,并进行补充润滑工作。
  (10)检查及清理泠凝水盘及疏通冷凝排水管道。
  (11)检查风机运行控制功能。
  (12)检查所有电路线管接驳及量度接地。
  (13)清理出风及回风口。
  (14)清理风机外壳。
  2.每半年基本检修工作内容
  (1)测试风阀及检查风管接口。
  (2)检查电动磁力制及控制系统操作测试。
  (3)清理及检查温度控制操作。
  (4)检查及清理所有配电接点、起动器、断电器及配线。
  (5)如有需要,补充轴承的润滑油。
  (6)检查及清理冷凝水盘及疏通冷凝排水管道。
  (7)提交半年度检修报告。
  3.每年基本检修工作内容
  (1)使用认可的化学药品清理蒸发器。
  (2)清理扇页及内壳。
  (3)检查现有生锈部件及机壳,并使用指定油漆颜色进行油漆工作。
  (4)检查发热线及清理线上污尘。
  (5)对风机马达及配线进行绝缘测试。
  (6)提交年度检修报告。

  五、冷却塔
  1.每月基本检修工作内容
  (1)查噪音及震动水平测试;如有需要,进行维修。
  (2)检查进水管水流量是否正常。
  (3)清理进水管前过滤网。
  (4)检查风扇轴承及马达轴承运行情况。
  (5)测试及调校风扇带的拉力。
  (6)检查风扇齿轮箱的润滑油容量。
  (7)检查洒水头及水管的运行情况。
  (8)检查水塔进水漂球阀是否正常。
  (9)检查所有电路线管接驳及量度接地。
  (10)检查现有管道生锈情况,包括水管及钢铁支架;如有需要,进行除锈及油漆工作。
  (11)提交每月检修报告。
  2.每半年基本检修工作内容
  (1)清理阻塞洒水喷头。
  (2)清理水塔底部集水盘。
  (3)检查浮球运作水位。
  (4)对轴承进行润滑。
  (5)检查及清理所有电力接口、起动器、断路器及其它配线等。
  (6)提交半年度检修报告。
  3.每年基本检修工作内容
  (1)对马达及配线进行绝缘测试。
  (2)提交年度检修报告。

  六、空调膨胀水箱及储水箱
  1.每月基本检修工作内容
  (1)检查进水管道水流量是否正常。
  (2)检查浮球制阀功能。
  (3)检查所有闸阀。
  (4)提交每月检修报告。
  2.每半年基本检修工作内容
  (1)清理水箱。
  (2)提交半年度检修报告。
  3.每年基本检修工作内容
  (1)检查生锈部件或外壳,如有需要,进行除锈及油漆工作。
  (2)提交年度检修报告。

  七、消防空调闸阀
  每年基本检修的工作内容如下:
  1.检查消防空调闸阀的操作是否正常;如有需要,清理及更换消防控制熔丝。
  2.如有关政府部门需要,每年提供消防空调设备证书,作为领牌之用。

  八、与空调装置有关的通风、抽气和排气风扇
  1.每月基本检修工作内容
  (1)检查现有运行设备的震动及噪音水平。
  (2)补充风扇及马达轴承的润滑油。
  (3)检查所有电路金属软管接驳及量度配线接地。
  (4)检查及记录马达运行电流。
  (5)检查风扇带与马达转轮设计平面位置。
  (6)清理外壳。
  (7)提交每月检修报告。
  2.每半年基本检修工作内容
  (1)空调气管阀测试及检查软风管接口。
  (2)检查及清理所有配电接点、起动器、断电器及配线。
  (3)补充风扇及轴承润滑油。
  (4)提交半年度检修报告。
  3.每年基本检修工作内容
  (1)对马达及配线进行绝缘测试。
  (2)清理风扇及机壳内部。
  (3)检查现有生锈部件;如有需要,使用指定油漆进行翻新。
  (4)提交年度检修报告。

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