中小型企业 空调净化工程部管理制度
目 录
工程管理总则
项目前期工作
合同管理及造价控制
施工质量控制
安全管理及文明施工
竣工验收及工程维修
工作纪律及考核制度
奖惩办法
工程管理制度
工程管理总则工程管理制度的建立和完善是为了强化和明确责任，确保公司经营目标和经营战略的实现，提高管理效率降低管理成本，最大限度调动员工的积极性，发扬团队协作精神，使工程管理科学规范有序严谨。各岗位人员应该各尽其责，精研业务，掌握本行业规范规程的最新发展和市场变化信息，有效控制项目质量、进度、造价。
工程部总体任务是根据项目特点制订监管控制计划，综合考虑施工工序和总体进度计划，找出重点监控点及关键环节，预测可能出现的问题，提出经济合理的方案及相应技术措施，协调设计、监理及施工单位的关系。(1) 工程管理部门组织结构
(2) 工程管理部门主要任务根据当前的环境和我公司具体情况，工程部门兼顾工程管理和监理双重职能，其主要任务是：1、建设前期阶段协助进行项目可行性研究。编制设计任务书调查主要用材及设备2、设计阶段提出设计要求协助选择勘察设计单位，商签勘察设计合同并组织实施参与设计过程编制总体概算3、施工招标阶段拟定招标文件，提出招标意见，考查投标单位，组织招投标会议，向公司推荐中标单位审定合同条款，签订承包合同编制总体施工计划确定交房时限4、施工阶段接收地块，进行场地准备和布置审查设计施工图和施工组织设计确认材料和设备规格和质量控制工程质量和进度控制工程造价完备技术档案资料组织工程验收5、后续阶段组织工程决算组织项目工程移交工作负责检查工程状况，鉴定质量问题责任，督促工程维修协助完成备案手续(3) 岗位职责 全面完成岗位职责100%，基本完成70%，未完成（60%—0%）。1、 工程部经理职责（1） 领导本部门人员对工程全过程进行有效管理（2） 负责本部门人员工作安排、考勤及考评工作（3） 制定项目管理计划，根据该规划组织、领导和检查项目管理工作，保证工程建设目标顺利完成。（4） 负责项目合同管理，严格履行合同管理任务和把握进度付款条件。（5） 主持审查施工图、施工组织设计、施工技术方案及安全措施，提出改进意见。（6） 提出施工材料、设备选择建议。按合同要求检查进场材料、设备的规格和质量。（7） 组织处理工程中发现的质量安全事故、检查督促工程进度。（8） 协调各施工单位、监理单位的关系。（9） 主持验收各分项、分部工程，按计划移交，并落实工程维修。（10） 审核现场签证， 组织工程结算，督促完备技术档案资料。
2、 各专业工程师职责（1） 熟悉设计施工图纸、领会设计意图、掌握并正确运用施工验收规范、操作规程与工程质量评定标准。（2） 在施工图会审前， 理出设计图上的错、漏、碰、缺、使用不合理处，及时以书面形式报本部门和分管领导，并交设计单位处理。（3） 监督施工单位严格按设计、规范、规程施工，对工程质量事故必须要求施工单位返工，（4） 加强施工过程的管理。（5） 隐蔽工程必须在隐蔽前核清工程量，并及时向工程部经理汇报。（6） 土建工程师必须现场核对建筑物定位、地基、基础轴线、标高、屋面、用水房间、管洞、门窗周边等有防水要求的部位，加强施工过程的监理，对存在质量安全等隐患的工序 必须要求返工。在装修施工前，必须要求施工单位作出样板间，并严格按照样板间监督施工。（7）水电工程师：在施工首层必须要求施工单位作出水电暗敷线管的样板间，准确注明各管线位置，严格按样板间施工，隐蔽项目的隐蔽前要求施工单位如实绘图。（8）专业工程师每天必须如实填写施工纪要，随时备查。3、 造价工程师职责（1） 充分熟悉施工设计图纸，国家标准和工程定额及有关文件，熟悉合同条件。（2） 负责工程预决算工作，严格按照合同审核后签证，及时完成预决算工作。（3） 负责月工程进度报表的统计汇总．（4） 负责施工现场临时签证及设计变更的经济核定．（5） 负责及时提供销售及策划部门需要的各项数据、资料．（6） 负责原材料市场价格的收集汇总。（7） 参加图纸会审，及时发现图上的错、漏、碰、缺，以书面形式汇报本部门和分管领导，并交设计单位处理。（8） 按时计算出各种套型销售面积。4、 资料员职责（1） 负责管理本部门的各项工程技术资料（2） 负责收集整理上级及相关部门送交的各项资料、文件（3） 负责施工期间工程资料，施工图纸设计变更、签证等的收发工作．（4） 负责打印本部的文件资料、绘制设计变更图（5） 负责工作竣工资料收集整理。（6） 负责市场信息收集与管理二、 项目前期工作(一) 为项目整体策划提供技术支持1、 对地块进行分析评价。包括区位环境、地质地貌、水文气象、基础设施、周边的建筑特点等。2、 组织规划概念设计，并进行评审。3、 做出项目控制性概算。(二) 设计、监理、测量及施工单位招标。
1、招标组织机构、招标方式及投标基本条件由公司管理层决定，工程部主要负责招标的技术性工作。2、 编制招标说明书和设计任务书3、 编制参考性标底4、 考察投标单位5、 审定合同条款（三）场地准备和布置1、 地块验收：核查红线控制点位，做好定位放线坐标，控制点、高层控制点的确定和保护工作。核对总平坐标点位及周边建筑物相对关系尺寸。2、 现场清理和布置：清除施工障碍，包括拆迁、移树、排污等，结合施工标段划分和道路情况合理布置场地。3、 组织地质勘探工作：根据总平方案和相关规范报出技术要求，以招标形式选定勘探单位。4、 落实施工用水、用电、临时道路、道路开口等准备工作，并协助办理相关手续。5、 工地形象的确定和实施：如围墙、大门、广告牌、警示牌、出入证等。(四) 拟定项目施工管理总体计划1、 项目总体进度计划：确定开工及交房时间，分解细化各分项工程进场及竣工时间。2、 施工过程质量控制计划：明确施工过程中各质量监控点、监控方式及控制责任。3、 施工所用资金使用计划：根据公司资金总体使用计划，结合施工单位承受能力制定。4、 各类专业工作计划5、 落实测量单位，制定沉降观测、垂直度控制计划6、 人员工作的具体安排(五) 确定主要材料及设备的品种和品质根据项目总体方案，结合项目区位特征及品质定位，综合考虑施工工序、质量特征、顾客关注程度、可能的技术措施合理选择主要材料及设备，为设计的细化和准确提供依据。1、 墙体材料：包括墙体主体材料、填充墙材料、外墙材料等。2、 门窗材料及品牌3、 屋面室内及阳台防水材料4、 供电、供水系统：确定抄表方式、主要材料，要求既经济合理又便于后期管理。5、 其它主要装饰材料：为楼梯间、阳台、女儿墙、大门、围墙等部位所用装饰材料6、 电梯设备及备用电源设备7、 消防设备和通风排烟设备 (六) 设计质量控制 设计阶段是房屋基本品质和造价控制的关键性环节，各种专业工程师应积极参与设计过程，提出合理化建议，并发现设计中的遗漏和不足，及时将意见反馈给设计单位。1、 核对红线控点位，各建筑物之间及与红线的相对关系，根据经济指标评价设计的经济性：按地下建筑主体结构、装饰工程及安装工程等分项评价。2、 根据规范要求及地方审查条例确认基础类型、结构体系。3、 核查细部功能及构造的合理性4、 检查销售图纸和施工图纸的一致性，由工程部、销售部一起确认并形成记录。5、 检查设计文件的完备性(七) 其它前期工作技术交底和图纸会审工作。此项工作对施工过程的顺利进行影响很大，要求各专业工程师务必认真仔细。尤其注意功能的合理性、施工的可行性、造价的经济性以及各工种图纸表达的一致性。审定施工组织计划和监理规划协助办理施工许可证审批开工报告确定交房装修及设备标准拟定对客户的质量保证书统一宣传口径：车位数量、配套设施、景观环境等图纸领取分发、场地移交。3、 合同管理及造价控制(1) 合同管理合同管理是工期、质量、造价控制的有效手段。施工及材料定货合同、协议是项目管理具有法律效力的文件和约束条件。因此所有工程监管人员必须强化合同管理意识，熟悉合同条款并以此为依据进行管理。合同或协议的订立、签字应严格按公司授权操作。所有签订的工程及定货合同、协议由资料员保管，并呈送公司资料室及财务备案，所有合同、协议均属公司保密资料，未经允许不得外传。合同条款应严谨、细致、清楚明暸，力求做到合法、合理，有利于维护公司利益，且具有可执行性。工程管理人员对分工范围的合同执行情况应当随时掌握，发现有与合同条件相背且不利于公司的情况应当及时反映，并及时纠正，确实不能纠正时应汇同相关各方进行确认，以利于在结算时进行调整或处罚。重大工程合同原则上交法律顾问审定。未经公司同意，工程部门不得给施工单位进行付款担保或作为第三方监章。合同在执行过程中若出现新情况或发现有重大缺陷应及时签订补充合同。造价控制造价控制贯穿于项目策划和工程管理全部过程，控制的效果直接影响到公司经营目标的实现。造价控制是以保证设计功能和建造质量为前提，以高性价比为目标，以合同管理为主要手段。1、 设计的经济合理性。房屋建造的成本很大程度上取决于设计的经济性，工程管理部门应结合具体情况，提出合理的分项经济控制指标，并在设计过程中得以实现。2、 财务费用的控制。制定科学的项目实施计划尽量缩短建造周期，以节约财务费用和工程管理费用。3、 材料及设备的选定。在广泛市场调查的前提下结合项目定位进行选定。市场调查应以报告形式呈交，通过集体讨论得出初步意见，价值在5万元以内的材料或设备由工程部经理和分管副总确定，并报总经理批准，高于5万元时原则上公司经营班子确定。4、 配套系统的确定。经济性与适用性相结合，造价控制应综合考虑直接造价和后期管护费用。5、 装修标准控制：其标准应切合楼盘定位且有利于塑造楼盘形象，注意与宣传资料的一致性。6、 对设计变更的控制：对设计变更应审慎处理，及时计算出变更所发生的造价增减，并作为决策的重要依据，设计变更签字流程见附录1。7、严格控制现场签证。所有签证项目都必须提交工程部讨论，单项签证1万元以内的由工程总监决定，1~5万元范围由工程总监汇同分管副总共同决定， 5万元以上报公司，总经理签字后才能生效。现场签证流程见附录2。8、工程发包的价格控制。在确定的技术参数，完善的设计文件基础上，确定工程发包的控制价格。特别是主体工程应通过多种途径得出合理的参考标底，为公司管理层决策提供依据。9、作好所有工程项目的总体概算。按以下项目进行：(1) 工程前期费用：地勘、设计、场地清理、施工供水、供电。(2) 各单体建造价：土建、装饰、安装。(3) 配套工程造价：市政排污、供水、供电、燃气、消防、弱电、人防。(4) 环境工程：各出入口、围墙、小区道路、园林绿化、照明等。10、严密组织决算工作。决算工作是造价控制的最终环节， 以维护公司利益为原则，力求“公开、公正”。坚持分级审核，交叉检查，确保不出现不利的错算、漏算。11、 准确把握市场行情。4、 施工质量控制工程质量控制是工程管理部门核心任务，工程管理人员必须以高度负责的态度来完成。工程质量控制的依据是设计文件及相关的规范和行业标准，因此熟悉设计文件和相关的规范是有效控制质量的前提，我们应按建筑工程行业长期形成的质量保证体系来进行控制，即质量保证措施和质量技术措施，结合政府质检部门（质检站）和社会监督机构（监理公司）实行自检、互检，交换检查制度，分级控制。下面列出分阶段质量控制要点：地基及基础施工1） 准确的定位放线2） 掌握相关资料、分析地勘资料，弄清工程附近管线、建筑物、构筑物及其它公共设施的构造情况。3） 地基地质情况和基底标高核查，若出现异常情况，应停止施工，组织勘察、设计、施工、监理等单位共同分析情况，消除质量隐患并形成文件资料。4） 安全可靠基坑的防护措施，确保安全和施工顺利进行。5） 可靠经济的地下室防水技术措施6） 置于地下室的设备安装方案。7） 考虑地下室消防、电气、人防工程设备、管线布置的协调性8） 提前考虑基础工程与上部结构的关系，保证基础验收的顺利进行。9） 土方回填前的基础验收。2、 主体施工1） 砌体工程：（1） 检查所有产品的合格证书及产品性能检测报告。（2） 校核放线尺寸。（3） 核查砌筑砂浆用材及配合比（4） 按验收规范检查砌筑方式及砌体质量（5） 检查构造柱位置及配筋。（6） 检查设计要求的洞口、管道沟槽是否正确留出或预埋。2） 砼结构工程(1) 模板工程：全数检查模板安装承载力、尺寸偏差及预埋件、预留孔洞，控制拆模时间。(2) 钢筋工程：a. 按规范要求对原材料进行抽检。b. 当钢筋的品种、级种或规格需作变更时，应办理设计变更手续。c. 检查钢筋加工质量，包括弯钩、弯折、焊接及绑扎。d. 按设计要求检查安装钢筋的品种、级别、规格和数量，并形成记录。(3) 砼工程水泥进场时对品种、级别、出厂日期进行抽检，进场后进行复检。检查配合比设计资料和施工配合比。全程监控砼浇筑过程拆摸后检查现浇结构强度和尺寸3．防水工程防水工程是房屋建筑工程中最容易出现质量问题的分项工程之一，其质量问题易显现、难维修，且后遗症严重。因此其质量控制应从材料、作法、保护、检查等环节上严加管理。地下防水工程1． 根据地下建筑工程的使用性质、地下水位情况、基础形式等条件合理选择防水等级和防水方案，在设计阶段进行比较和调整，力求做到防水可靠且经济合理。2． 仔细审查施工方案，掌握主体及细部构造的防水技术要求。3． 施工阶段建立各道工序的自检、交接检和专职人员检查的“三检”制度，并有完整记录。6． 对与防水相关的材料、施工方法、验收程序均按《地下防水工程质量验收规范》严加控制。7． 注意地下排水工程的合理设计。屋面防水工程1 根据建筑物性质、重要程度、使用功能合理确定防水等级和设防要求：一般建筑防水等级为Ⅲ级，2 防水层合理使用年限10年，3 一道防水，4 高层建筑防水等级Ⅱ级，5 防水层合理使用年限15年，6 二道防水。7 结合市场调查，8 在设计过程中确定出屋面防水材料的品种规格、生产厂家及价格，9 原则上选择市场覆盖面大的成熟产品。10 严格检查防水主材及配套材料出厂合格证、质检报告和现场抽样复11 验报告。12 强化过程检查及蓄水检查，13 蓄水检查至少作两次（分别在防水层完工交验、屋面工程完工时进行）。墙面防水14 选择墙体材料时考虑防水因素（包括外墙、厨卫间墙体）15 按规范要求选择外墙找平、粘住和勾缝材料。16 严格控制找平层及结合层施工程序。17 完工后进行淋水检查和和雨后检查。18 重点监控外窗、外门框防水，19 尤其注意填充料、防水胶品质及施工质量。厨卫间及阳台防水、排水20 相关墙体材料选择考虑防水因素。21 管线布置、施工与墙体砌22 筑方式相配合，23 尽量避免剔槽。24 严控墙体砌25 筑质量及找平抹灰层质量。26 慎重选择防水材料。27 强化阶段检查，28 包括上水管加压检查，29 上下水管通畅性检查，30 蓄水检查，31 交验检查等环节，32 并作好详细记录。33 做好半成品及成品保护工作。34 结合业主可能的使用方式合理设置排水系统。3） 装饰工程建筑装饰工程含盖范围广，质量控制点多，除功能性要求外，还涉及视觉美感，二次装修的便利性，室内环境污染控制等一系列问题，因此在质量管理上应采取点面结合方式，尤其注意合理的工序安排，减少交叉施工带来的不利影响。1 在设计阶段，2 尽可能明确各种装饰材料及做法，3 这样既有利于控制造价，4 也有利于控制质量。5 注意材料样品，6 成品样板的确认与管护。坚持按样验收原则，7 对与样品样板不8 合的施工应责成改正，9 无法改正时应重新核定价格，10 及由各方签字备11 案。12 按以下分项工程分别制定相应的质量控制方案。a.抹灰工程。b.门窗工程。c.细部工程。d.墙地面铺装工程。e.涂饰工程。f.栏杆扶手工程。g.卫生器具安装工程。13 严格把握与安全相关的项目：防火安全，14 栏杆高度与形式，15 门窗构造。4） 安装工程分系统进行控制，主要系统有：给排水、电气、燃气、消防、电梯系统、弱电系统、人防工程等。完善各系统的设计，设计阶段提出合理化建议，施工前全面审核，提出改进意见。优化设备选型。原材料应有出厂合格证，实验报告，并符合设计要求，现场核对材料设备和规格。明确施工责任界限及相关配合费，协调各专业施工队伍的关系。总平施工阶段各安装工程的配合：总平施工阶段各工种施工交叉作业多，相互影响大，且工期往往很紧张，因此管理协调工作多，难度大，由工程部门领导负责协调。a.综合场地情况，工期安排及各分项工程的特点来制定总平施工方案。b.工序的安排和调整着重于对后续工程有影响关键环节。c.预先制定协调机制。⑥各类水管安装试压应全面、严格，责任到人。⑦系统调试应有明确方案，联动系统统一最终调试，预留出调试时间。⑧及时配合完成职能部门的专业检查程序，并取得相应认可，如消防、人防、绿化等项目，留出合理的整改时间。5、 安全管理及文明施工在施工的全部过程中都必须高度重视安全管理及文明施工管理。1、完善安全责任制，工程部门指派专人负责。2、严格检查施工单位安全制度、安全措施。3、重点检查：脚手架、基坑支护、模板工程、楼电梯口、施工用电、塔吊、提升机。4、落实文明施工措施和费用：包括场地道路、料场、防尘降噪、排污、生活设施等。5、加强现场进出人员安全管理。所有进入现场人员（包括工程管理人员）都必须遵守安全管理要求。6、 竣工验收及工程维修1、完善工程竣工资料，及时完成备案手续。2、在合同约定期限内完成各项工程验收工作并完备手续。3、汇同物业管理人员进行交接检查，确定整改完成时间。4、在工程合同中明确工程维修方式，及时处理各种维修问题。5、完善移交手续：包括交接文件、电、水表读数、整改内容等。七．工作纪律及考核制度（一）工作纪律1、本部门员工必须维护本公司利益，严格遵守公司制定的劳动管理条例及各项规章制度。必须服从工作安排。施工期间、交房期间的节假日，员工应服从值班安排，不服从上级工作分配按旷工处理。坚守工作岗位，不得擅自离岗。上班时间禁止打牌、玩游戏，发现一次罚款100元，一年之内发现三次，作辞退处理。严禁同乙方人员赌博。发现一次罚款100元，发现三次作辞退处理。严禁上班、值班期间中午喝酒，晚上有值班任务时晚餐也严禁喝酒。发现一次罚款100元并警告，第二次则作辞退处理。严禁将本公司的有关图纸、文件、资料向工作需要外透露， 否则承担相应责任。保护公司财产，自觉节约用水、用电及办公用品，不得将办公用品私用。自觉维护个人及公司形象，严禁打架、斗殴。遵守工地安全制度，违章后果自负。严格禁止个人向施工单位推荐材料及施工班组。工作中有重大立功表现，包括提出能带来较大经济效益的合理化建议，发现重大问题并及时解决的，奖励1000~3000元。玩忽职守，导致工作失误，轻者罚款1000元，重者予以解聘。在对外合同签订及工程管理过程中收受回扣，轻者罚款，重者解聘，情况特别严重者，公司保留追究经济和法律责任的权力。14、项目的目标考核指标、绩效奖励额度由公司根据具体项目情况制定。（二）考核制度1、按时上下班，不迟到、不早退。 上班时间为：上午9：00—12：00，下午1：00—5：30。2、严格按照岗位责任制来执行好自己的本职工作，确保每一项工作都有具体的人员负责，出现问题须落实责任，并及时采取补救措施。3、定期或不定期组织员工进行批评与自我批评，且应制定下一阶段个人的发展计划。4、对于岗位责任制的完成情况采取分阶段评分制，具体分为项目前期准备工作阶段、地下工程阶段、主体工程阶段、装饰工程阶段、竣工验收和后评估阶段等几个阶段，由工程部统一制定岗位责任制完成情况分析表，交由员工自行评分后，再与其他员工进行交叉评分，最后再交与公司进行总评分，评分结果配合奖惩制度。5、各岗位相辅相成，但又互相监督。在做好本职工作的同时协助并配合其他人员的工作。（三）例会制度1、设立周会制度：每周五召开例会，全面总结本周的工作以及安排下一周的具体工作。2、设立月会制度：每月末召开例会，对本月的工作情况、工程进度、员工职能的实施情况以及综合考核进行详细的总结，并作出相应的表扬与批评；对于本月发生的大事须仔细分析、研究并做好记录，在以后的工作中尽量做到扬长避短；最后制定下一个月的发展目标和具体实施方案。3、不定期例会制度：不定期召开会议，解决和处理好工程进度中和日常工作中的一系列问题。八．奖惩办法（一）工资构成：1、基本工资：按公司工资制度执行。2、施工补贴：综合考虑加班费、劳保费及工作交通费，标准为资料员基本工资×10%，其他人员为基本工资×15%，补贴时期为土建施工单位正式进场到交房后3个月。3、误餐费及通讯补贴：误餐费按法定工作日每日5元/人，通讯补贴为工程部经理300元/月，其他人员100元/人。4、工资补贴方案：以项目目标考核评定，结合《东方新城》项目具体情况，经公司管理层研究决定工资补贴总额按项目总建筑面积（m2）×2元控制，工程部经理工资补贴由公司另行考虑，预计总建筑面积为79222 m2 ，施工总工期为15个月。具体分配标准为：土建技术负责人0.46元/ m2 ，主管为0.27元/m2，水电及设备0.6元/ m2 ，造价0.3元/ m2 ，资料员0.1元/ m2 。5、绩效奖励方案：项目总建筑面积（m2）×0.5元作为奖励基金，结合个人考核评分分配。6、具体奖惩措施按公司制度及《工程管理制度》执行。
物业公司管理规章制度的具体内容是什么
第一章 物业公司组织结构与责权
一、大型物业公司组织结构
二、中型物业公司组织结构
三、小型物业公司组织结构
四、市场发展部职责
五、市场发展部权力
六、服务中心职责
七、服务中心权力
八、工程管理部职责
九、工程管理部权力
十、环境管理部职责
十一、环境管理部权力
十二、秩序管理部职责
十三、秩序管理部权力
十四、质量管理部职责
十五、质量管理部权力
十六、行政人事部职责
十七、行政人事部权力
十八、财务部职责
十九、财务部权力
第二章 市场发展部
一、市场发展部经理岗位职责
二、市场发展部主管岗位职责
三、物业市场调查计划表
四、物业情况调查表
五、年度市场拓展总额计划表
六、市场发展营销计划表
七、年度广告预算表
八、客户等级分类表
九、物业市场调研流程
十、物业市场拓展流程
十一、投标管理流程
十二、物业管理市场需求情况调查表
十三、物业管理委托合同签订程序图
第三章 服务中心
一、服务中心经理岗位职责
二、服务中心主管岗位职责
三、业主情况登记表
四、业主家庭登记表
五、业主入住登记表
六、收费项目一览表
七、业主投诉处理登记表
八、业主投诉处理表
九、社区活动登记表
十、社区活动记录与质量检验表
十一、社区活动申报表
十二、出入证件收发表
十三、出租房屋登记表
十四、物业装修申请表
十五、装修手续登记表
十六、业主入住管理流程
十七、业主迁入管理流程
十八、业主投诉处理流程
十九、施工证件收发流程
二十、物业报修服务流程
二十一、装修审批管理流程
二十二、公司水牌制作流程
二十三、业主回访服务流程
二十四、服务质量调查流程
二十五、管理费用收缴流程
第四章 工程管理部
一、工程管理部经理岗位职责
二、工程管理部主管岗位职责
三、维修主管岗位职责
四、装修验收表
五、设备总清单
六、设备台账
七、设备资料卡
八、设施设备统计表
九、设备大修年度计划表
十、设备外修申请表
十一、设备零部件更换及大修履历表
十二、设备维修报告书
十三、设备事故报告书
十四、房屋及附属设施大修工程验收报告表
十五、水泵运行日检查表
十六、低压配电运行日记录表
十七、高低压倒闸操作表
十八、楼层电房设备检查表
十九、低压配电柜检查保养内容周期表
二十、空调运行记录表
二十一、空调水泵运行记录表
二十二、分体空调检查保养记录表
二十三、盘风管检查保养记录表
二十四、空调停机通知单
二十五、电梯巡视记录表
二十六、房屋维修管理流程
二十七、设备巡查管理流程
二十八、电梯运行管理流程
二十九、房屋本体共用部位日常检查表
三十、共用设施设备日常检查表
第五章 环境管理部
一、环境管理部经理岗位职责
二、保洁主管岗位职责
三、绿化主管岗位职责
四、室内清洁日检查表
五、室外清洁日检查表
六、环境清洁周检查表
七、清洁质量总结表
八、消杀服务记录表
九、消杀服务检查表
十、绿化工作日检查表
十一、绿化养护周检表
十二、保洁管理流程
十三、绿化管理流程
十四、每日保洁工作考核表
十五、每周保洁工作考核表
十六、每月保洁工作考核表
十七、绿化养护工作考核表
第六章 秩序管理部
一、秩序管理部经理岗位职责
二、保安主管岗位职责
三、车辆主管岗位职责
四、车辆收费登记表
五、车位统计汇总表
六、车辆管理日检表
七、保安交接班记录表
八、治安报案登记表
九、消防巡查记录表
十、办理业主出入证流程
十一、盘查可疑人员流程
十二、失物招领流程
十三、打架斗殴处理流程
十四、防火安检处理流程
第七章 质量管理部
一、质量管理部经理岗位职责
二、质量管理部主管岗位职责
三、典型的质量体系文件层次构成图
四、质量记录文件清单
五、质量记录查阅审批表
六、内部质量审核检查表
七、内部质量审核计划表
八、内部质量审核日程表
九、管理评审记录表
十、物业管理问题诊断表
十一、质量体系审核会议签到表
十二、质量体系审核不合格报告
十三、质量认证流程
十四、质量评审流程
十五、质量管理手册编写流程
第八章 行政人事部
一、行政人事部经理岗位职责
二、行政人事主管岗位职责
三、应聘人员求职登记表
四、印章使用登记表
五、办公用品请购单
六、发文登记表
七、文书档案借阅表
八、员工奖惩登记表
九、招聘与录用管理流程
十、办公用品采购流程
十一、员工奖惩管理流程
十二、采购需求汇总表
十三、新员工培训计划安排表
第九章 财务部
一、财务部经理岗位职责
二、财务部主管岗位职责
三、年度预算统计表
四、管理费用预算表
五、月份收支汇总表
六、支票使用登记表
七、公司财务日报表
八、月工资发放总表
九、现金流量分析表
十、公司经营利润表
十一、公司审计报告表
十二、固定资产登记表
十三、记账凭证汇总流程
十四、年度预算编制流程
十五、现金预算管理流程
十六、费用报销管理流程
十七、利润核算管理流程
十八、纳税申报管理流程
写一份维修空调年终总结
一、开展预防维修，提高设备功效.（1）四月初，对中央空调1号主机进行年度维修保养，采用机械除垢和化学除垢双结合的科学清洗方法，清除了蒸发器和冷凝器上的结垢，把主机的高压降到正常工作范围内。对冷却水泵、冷冻水泵进行季节性维修保养，更换轴承和防水密封，并做防锈处理，使设备的工作效率恢复到正常运行水平。对中央空调系统进行挖潜技术改造，增加冷却塔的布水量，科学地调整冷冻水的流量、流速、扬程和进出水温度。减少了3台冷却泵、冷冻泵合计37.5kw的运行，使设备始终处于最经济的运行状态，即降低了设备磨损，又节约了电费。（2）对空调制冷效果差、风机盘管噪音大的客房，进行一级维修保养。拆下风机盘管，进行除尘除垢清洗，对电机进行加油、风叶偏心矫正、更换轴承和电容器。对风机盘管做防振动技术处理，降低空调噪音，提高制冷效果，对大堂空调柜机进行化学清洗、调整。全年共完成20台风机盘管的维修保养任务，每台维修成本仅为30元。（3）在进行一级维修保养的房间内，同时对房间内其它设备设施进行保养。检查铝合金窗户、把手、窗帘轨道和滑轮；检查床控板、灯具、家具和马桶水箱等。拆下卫生间排气扇进行除尘、清洗和加油。清除卫生间排水管S弯处的头发等杂物，保持排水畅通。小结：通过对备进行预防性维修保养和挖潜技术改造，不但提高了设备的使用功效，而且降低了能源损耗。五月至十月夏季中央空调运行期间，在制冷效果大幅度提高，空调开启时间延长的情况下，耗电量比2004年下降了12％，节电25000度。二、采用新型建材，解决遗留问题. （1）客房一楼走廊的墙纸由于墙体滲水而发黑，影响了酒店的形象。我们向装修公司提出解决方案，采用木夹板刷991防水材料做底衬防水组合，面板为不锈钢秀的墙裙，美观大方，杜绝了墙体滲水发黑的现象。同时为了达到消防规范的要求，又在防火门和走廊安装了新型LED紧急出口灯。（2）七楼客房外阳台落地窗每次下雨都发生滲水现象，影响客房的出租。我们向装修公司提出解决方案，采用不锈钢加阳光板做雨棚，另外加大了排水管的管径和数量，疏堵结合，不但解决了落地窗滲水的问题，而且阻挡了太阳光直接照射到房间，可谓一举两得。（3）足浴屋顶漏水长期无法解决，影响了正常营业。我们向装修公司提出解决方案，采用911防水卷材做三油二布的防水层，加铺一层混凝土，做48小时闭水试验后，再铺上钢砖，杜绝了漏水的问题。（4）除了对遗留问题积极加以解决外，还对集体宿舍存在的不足进行整改，在36个房间安装有线电视线路，丰富了员工的业余文化生活。将集体宿舍和四合院所有房间的电源开关改为漏电保护断路器，从技术上保证了员工和出租户的人身财产安全。将废弃的仓库、油 库、厕所等改为11间出租屋，为四合院出租屋安装雨棚，修补门窗、 屋顶，解决出租户的实际困难，提高出租率，为酒店增加了收入。 酒店工程部年终总结 小结：通过对市场上新型建材的了解，结合新技术、新工艺，严格按行业规范和工艺要求进行施工，保证了改造工程的质量，彻底解决长期困扰酒店正常经营的历史遗留问题。三、加强能源管理，杜绝跑冒滴漏.（1）酒店的电度计量，经常出现总表和各部门分表之间存在很大的逆差，特别是夏季空调使用高峰时更加明显，最高差额达10000多度。我们查阅了近3年的用电记录，进行分析比较，现场测量各部门的分时电流，计算视在功率，做电力平衡测试，发现舒心餐厅用电计量异常。为了保证酒店利益不受侵犯，确保用电计量的公正、准确，我们对承包部门的电路进行整改，使每个承包部门都单独一路电源到工程部总配电柜进行计量，选用先进的电子电度表，减少了因线路损耗给酒店带来的无谓损失，杜绝了偷电、窃电等损公肥私的行为。（2）酒店的燃油锅炉，由于设备老化，能耗很高，2004年消耗柴油达50吨。为了节约能源，我们一方面向领导提出能源转换的合理化建议，起草了《酒店热源替换可行性分析报告》；另一方面采取有效措施，安装热交换器远程温度控制仪，对热水温度进行精确控制，根据客房的住房率和温度控制仪显示的即时温度，确定开、关炉时间。夏天锅炉的开启次数，由原来每天3～4次减少到每天2～3次，降低了设备的无功损耗。对闲置不用的蒸汽管道进行封堵，杜绝了跑冒滴漏。对发电机组改用油罐供油，避免了油桶供油存在的计量不准确、含水量大、加油不方便、油桶存放不安全等问题。2005年消耗柴油为46吨，耗油量下降了8％，同比节约了4吨。（3）酒店的消防系统由于和旧生活水管相连在一起，只要消防水泵一启动，水就流到客房各个楼层的旧管道。不仅消防水管压力不足，还造成客房走廊到处漏水，影响正常营业，并且存在很大的消防隐患。我们首先对旧生活水管和消防管道进行封堵和隔离，将客房楼层后工作间的用水改为自来水直供，解决了漏水的问题。其次针对消防管道存在设计和安装上的安全隐患，向承建的厦门金厦消防安全工程公司发出了《安全隐患告知函》和《整改通知书》，要求尽快解决。小结：通过对水、电、油等能源的严格管理，减少能源损耗给酒店带来的经济损失，降低营运成本，提高计量精度，为酒店的成本核算提供了准确的依据。 四、狠抓质量监督，严格工程验收.（1）在会议厅装修的前期准备工作中，我们对整体布局进行了统筹规划和需求分析，制作了平面布置、空调、强弱电安装等草图，供领导和设计人员参考。在工程招投标中，我们根据设计图纸和现场实际情况，核算工程量和材料清单，起草了《会议厅装修招标文件》。根据建设工程定额估算出工程标底，供领导在招投标中作为决策参考，（开标的最低中标价和估算的标底仅相差3000多元）。开标后，又立即制定了《会议厅装修工程施工合同》草案，保证了工程如期开工。（2）在会议厅装修中，严把质量关，从材料进场到施工工艺，安排专人对装修工程进行全程监督，核对进场材料的品牌、质量、数量是否和乙方工程预算书相符合。对隐蔽工程中的空调和消防管道，按规范进行24小时加压试验，对强电线路进行耐压绝缘测试。对地面新型建材加气块的铺装、覆盖的钢网和混凝土铺设都进行了严格的监理。对吊顶龙骨的安装、检查口的预留、灯具的安装，都提出了严格的要求，对不规范行为立即责令整改。根据会议厅的特点和需求，精心布置了音响、宽带上网、投影银幕等线路的预埋，并预留了今后发展的空间。充分利用原多功能厅和夜总会的音响设备，进行整修、安装和调试，为酒店节省了购买调音台、攻放机、音箱的费用。（3）在会议厅装修工程竣工验收和工程结算中，对木作、吊顶、涂料、油漆、墙纸和地毯的面积做了精确的丈量。对工程质量严格把关，发现问题立即责令整改。除了组织酒店相关部门进行验收外，还邀请消防部门对工程进行验收，装修工程的质量达到了消防规范的要求。 小结：通过对会议厅装修工程进行认真的质量监督、规范的工程监理、严格的竣工验收和精确的工程结算，使工程质量达到了设计要求，工程造价控制在预算范围之内。五、寻找不足之处，提高管理水平.（1）在部门的日常工作中，提倡爱岗敬业、尽职尽责、锐意进取、发扬团队精神；工作积极主动，设法解决问题；不推诿、不等待、不计较个人得失。凡是部门能做的事绝不推辞，凡是部门能完成的任务绝不向外发包，主动圆满地完成各项任务。举办技术讲座，对客房和前台服务员进行宽带上网操作培训，对部门员工采取传、帮、带的培训方法。定期召开部门例会，学习酒店的规章制度和岗位责任制，对前期工作进行讲评。发扬民主，对部门工作提出意见和建议，对工作中存在的技术难题，进行探讨和解析。部门工作井然有序并充满活力。（2）虽然在2005年的工作中，比较圆满地完成了酒店的维修保养工作和领导布置的各项任务，取得了一定的成绩，但是也暴露出不少问题和不尽如人意的地方。具体表现为：①员工的酒店意识不强、缺乏团队精神、工作热情不高、和其他部门沟通较少；②技术水平参差不齐、个别员工技术较差、缺乏独立工作能力、工作依赖性较强；③工作主动性不够、工作效率较低、缺乏主人翁精神、节约意识较淡薄。小结：酒店工程管理是一门艺术，除了具备对各种设备设施、各工种技术上的了解和精通外，还需要具备和上下级沟通协调的能力，发扬团队精神，加强爱岗敬业和职业道德的教育，努力提高管理水平。现代酒店的竞争，已经从前台比硬件、比销售、比服务，发展到了后台加强工程、采保、能耗等方面的管理上。工程部在酒店属于后勤部门，在人们的眼中是一个花钱的部门。我们将努力学习先进酒店的工程管理经验，完善预防性维修保养制度，使设备始终处于高效的工作状态，彻底降低能源消耗，使维修费用的增长速度减缓，延长设备的使用寿命，从而节省开支。工程部节约的每一分钱，都将成为酒店的纯利润。把工程部建设成为酒店一个新的创利润部门，为酒店创造更高的经济效益，是我们为之努力奋斗的目标！
物业公司管理规章制度的具体内容是什么
第一章 物业公司组织结构与责权
一、大型物业公司组织结构
二、中型物业公司组织结构
三、小型物业公司组织结构
四、市场发展部职责
五、市场发展部权力
六、服务中心职责
七、服务中心权力
八、工程管理部职责
九、工程管理部权力
十、环境管理部职责
十一、环境管理部权力
十二、秩序管理部职责
十三、秩序管理部权力
十四、质量管理部职责
十五、质量管理部权力
十六、行政人事部职责
十七、行政人事部权力
十八、财务部职责
十九、财务部权力
第二章 市场发展部
一、市场发展部经理岗位职责
二、市场发展部主管岗位职责
三、物业市场调查计划表
四、物业情况调查表
五、年度市场拓展总额计划表
六、市场发展营销计划表
七、年度广告预算表
八、客户等级分类表
九、物业市场调研流程
十、物业市场拓展流程
十一、投标管理流程
十二、物业管理市场需求情况调查表
十三、物业管理委托合同签订程序图
第三章 服务中心
一、服务中心经理岗位职责
二、服务中心主管岗位职责
三、业主情况登记表
四、业主家庭登记表
五、业主入住登记表
六、收费项目一览表
七、业主投诉处理登记表
八、业主投诉处理表
九、社区活动登记表
十、社区活动记录与质量检验表
十一、社区活动申报表
十二、出入证件收发表
十三、出租房屋登记表
十四、物业装修申请表
十五、装修手续登记表
十六、业主入住管理流程
十七、业主迁入管理流程
十八、业主投诉处理流程
十九、施工证件收发流程
二十、物业报修服务流程
二十一、装修审批管理流程
二十二、公司水牌制作流程
二十三、业主回访服务流程
二十四、服务质量调查流程
二十五、管理费用收缴流程
第四章 工程管理部
一、工程管理部经理岗位职责
二、工程管理部主管岗位职责
三、维修主管岗位职责
四、装修验收表
五、设备总清单
六、设备台账
七、设备资料卡
八、设施设备统计表
九、设备大修年度计划表
十、设备外修申请表
十一、设备零部件更换及大修履历表
十二、设备维修报告书
十三、设备事故报告书
十四、房屋及附属设施大修工程验收报告表
十五、水泵运行日检查表
十六、低压配电运行日记录表
十七、高低压倒闸操作表
十八、楼层电房设备检查表
十九、低压配电柜检查保养内容周期表
二十、空调运行记录表
二十一、空调水泵运行记录表
二十二、分体空调检查保养记录表
二十三、盘风管检查保养记录表
二十四、空调停机通知单
二十五、电梯巡视记录表
二十六、房屋维修管理流程
二十七、设备巡查管理流程
二十八、电梯运行管理流程
二十九、房屋本体共用部位日常检查表
三十、共用设施设备日常检查表
第五章 环境管理部
一、环境管理部经理岗位职责
二、保洁主管岗位职责
三、绿化主管岗位职责
四、室内清洁日检查表
五、室外清洁日检查表
六、环境清洁周检查表
七、清洁质量总结表
八、消杀服务记录表
九、消杀服务检查表
十、绿化工作日检查表
十一、绿化养护周检表
十二、保洁管理流程
十三、绿化管理流程
十四、每日保洁工作考核表
十五、每周保洁工作考核表
十六、每月保洁工作考核表
十七、绿化养护工作考核表
第六章 秩序管理部
一、秩序管理部经理岗位职责
二、保安主管岗位职责
三、车辆主管岗位职责
四、车辆收费登记表
五、车位统计汇总表
六、车辆管理日检表
七、保安交接班记录表
八、治安报案登记表
九、消防巡查记录表
十、办理业主出入证流程
十一、盘查可疑人员流程
十二、失物招领流程
十三、打架斗殴处理流程
十四、防火安检处理流程
第七章 质量管理部
一、质量管理部经理岗位职责
二、质量管理部主管岗位职责
三、典型的质量体系文件层次构成图
四、质量记录文件清单
五、质量记录查阅审批表
六、内部质量审核检查表
七、内部质量审核计划表
八、内部质量审核日程表
九、管理评审记录表
十、物业管理问题诊断表
十一、质量体系审核会议签到表
十二、质量体系审核不合格报告
十三、质量认证流程
十四、质量评审流程
十五、质量管理手册编写流程
第八章 行政人事部
一、行政人事部经理岗位职责
二、行政人事主管岗位职责
三、应聘人员求职登记表
四、印章使用登记表
五、办公用品请购单
六、发文登记表
七、文书档案借阅表
八、员工奖惩登记表
九、招聘与录用管理流程
十、办公用品采购流程
十一、员工奖惩管理流程
十二、采购需求汇总表
十三、新员工培训计划安排表
第九章 财务部
一、财务部经理岗位职责
二、财务部主管岗位职责
三、年度预算统计表
四、管理费用预算表
五、月份收支汇总表
六、支票使用登记表
七、公司财务日报表
八、月工资发放总表
九、现金流量分析表
十、公司经营利润表
十一、公司审计报告表
十二、固定资产登记表
十三、记账凭证汇总流程
十四、年度预算编制流程
十五、现金预算管理流程
十六、费用报销管理流程
十七、利润核算管理流程
十八、纳税申报管理流程
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